부동산 안전하게 계약하기
2017. 2누구에게나 살아갈 공간은 필요하다. 그리고 예술인에게는 작업할 공간도 필요하다. 어떤 용도든 공간이 필요할 때, 자기 소유의 공간이 없다면 가족이나 동료 등 주변의 도움을 받거나 다른 사람이 소유한 공간을 임대해서 사용하게 된다. 용도와 조건에 따라 변수가 있겠지만, 부동산 임대를 위해 계약을 체결하는 과정은 보통 전문 공인중개업소를 통해 진행하게 된다. 전문가를 믿고 맡기더라도 기본적인 사항은 직접 알아두고 확인하는 것이 좋다. 안전한 부동산 계약을 위해 점검할 사항은 무엇인지 알아본다.
공적 문서를 확인하자
안전한 계약을 위해 점검해야 할 기본적인 사항은 계약하고자 하는 부동산과 관련된 공적 문서이다. 공적 문서에도 여러 가지가 있지만, 가장 기본이 되는 것은 등기부 등본이다. 해당 부동산의 주소만 알고 있으면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기를 직접 열람, 발급(열람수수료 700원, 발급수수료 1,000원)할 수 있다. 또한, 등기는 공인중개업소에서 제공하는 문서이므로 아직 열람, 발급받지 못했다면 요청을 하면 된다.
등기부 등본을 보며 확인할 사항은 계약하고자 하는 부동산의 주소와 등기부상의 주소가 같은지, 계약자의 이름과 등기부상의 소유자 이름이 같은지 등의 기본적인 사항뿐 아니라 등기부상의 권리사항도 포함된다. 가등기, 가처분, 지상권, 각종 담보물건, 가압류, 전세권, 근저당권 등이 해당되는데, 보통은 공인중개업소에서 여러 사항에 대해 문제가 없는 매물을 소개하고 특이사항이 있는 경우에는 설명을 해주기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다. 하지만 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀌었거나 등기상 표시된 내용이 복잡하게 많은 경우, 공인중개업소에 각각의 내용이 무엇인지 설명해달라고 요구하고 권리상의 문제가 없는지 확인받는 것이 좋다.
건물 내 일부 공간을 전세나 월세로 이용하는 경우에는 크게 중요하지 않지만, 건물 전체 혹은 넓은 면적을 이용하거나 구입하는 경우에는 토지대장, 건축물대장, 지적도 등의 문서도 반드시 확인해야 한다.
토지대장으로 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인할 수 있으며, 건축물대장으로 건물의 구조와 면적, 문서상 면적과 실제 면적 등을 파악할 수 있다. 또한, 지적도를 보면서 현장에서 직접 지세, 지형, 도로 폭, 포장, 출입로 등을 확인할 필요가 있다.
한편, 계약하고자 하는 부동산을 기존에 사용하던 용도와 다르게 사용할 계획이라면 공법상 제한사항과 거래 규제사항도 확인해야 한다. 부동산은 크게 주택용 건물(단독주택, 아파트, 전원주택 등), 상업용 건물(사무실, 상가, 공장, 창고 등), 토지(대지, 공장용지, 창고용지, 전, 답, 임야 등) 등으로 구분된다. 모든 토지와 건물은 그 용도가 법으로 정해져 있기 때문에, 계약하려는 부동산을 원하는 용도로 사용할 수 있는지 반드시 확인해야 한다. 지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한이 있으며, 특정 업종과 허가 업종 관련한 제한사항도 확인이 필요하다.
계약하기 전에 준비하자문서상의 모든 사항이 확인되었다면, 소유주와 협의할 사항들이 있다. 무엇보다 먼저 계약할 금액이 맞아야 하고, 계약과 실제 입주할 일정이 맞아야 한다. 충분한 자금을 확보한 상태로 진행하는 경우라면 걱정할 것이 없겠지만, 은행 대출을 받거나 기존 계약의 잔금을 받고 새로 계약을 진행하는 경우라면 해당 일정이 잘 맞을 수 있도록 조율이 필요하다.
계약 당일, 실제 계약을 위해 필요한 준비물은 도장, 신분증, 계약금(잔금)이다. 직접 계약하지 않고 대리인이 계약할 경우에는 대리인 위임장과 인감증명서가 필요하다. 앞서 문서를 확인했더라도 계약하는 당일에 다시 한번 계약서의 주소와 계약하고자 하는 곳의 주소가 같은지, 등기상의 주소와 실제 주소가 같은지, 계약서 작성자가 실소유주가 맞는지 확인해야 한다.
또한, 임대하는 경우에는 기존 건물의 상태를 꼼꼼하게 확인하고 소유주에게 수리를 요구하거나 사진으로 기록해 적어도 계약 후 사용하면서 발생한 문제가 아니라는 점은 명확히 해두는 것이 좋다.
마지막으로 계약금, 중도금 및 잔금, 중개수수료, 각종 등기 등 관련 영수증을 받고, 관리비나 각종 공과금 등이 있는 경우에는 이에 대한 정산도 필요하다. 간혹 기존 세입자(매도자)의 연락처를 주면서 세입자끼리 알아서 처리하도록 하는 경우가 있는데, 매우 번거로운 일이 될 수 있으니 계약을 하면서 공인중개업소 혹은 소유주를 통해 해결하는 것이 좋다.
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